1. Как работает механизм эскроу
2. Почему люди выбирают индивидуальное строительство дома с эскроу
3. 4 шага для строительства дома через эскроу
4. Ипотека и эскроу
5. Заключение

Для строительных компаний это не просто изменение законодательства — это возможность укрепить доверие клиентов и вывести отрасль на новый уровень прозрачности. Что это значит для тех, кто только собирается построить дом своей мечты? Рассказываем все о новом механизме оплаты.

Как работает механизм эскроу

Эскроу-счет для строительства частного дома — это специальный банковский «сейф», куда заказчик или банк-кредитор перечисляет средства. Деньги блокируются до момента полного выполнения подрядчиком обязательств. Схема включает три этапа:

• Между заказчиком, подрядчиком и банком-эскроу-агентом заключается трехсторонний договор о передаче денежных средств.
• Дом строится за счет средств подрядчика или целевого кредита компании (ставки — от 1 до 6%, в зависимости от сроков и условий кредитора).
• Эскроу-счет раскрывается только после регистрации права собственности заказчика на дом. Если объект не сдан, средства возвращаются клиенту или перенаправляются другому подрядчику.

Почему люди выбирают индивидуальное строительство дома с эскроу

У этого подхода есть ряд преимуществ:

• возможность использовать маткапитал с гарантией возврата средств при срыве договора;
• прозрачность, ведь все проекты и подрядчики публикуются в Единой информационной системе жилищного строительства;
• предсказуемость, поскольку срок блокировки средств на счете не превышает 6 месяцев после плановой даты завершения стройки. Это означает, что в течение полугода после предполагаемого дня сдачи дома вы либо получите готовое жилье, либо уже гарантированно вернете свои деньги и сможете найти более добросовестного подрядчика — годами бегать за строительной компанией, пытаясь вытрясти из нее деньги, не придется;
• защита от недобросовестных подрядчиков, исчезновения денег или банкротства строительной фирмы;
• контроль качества — оплата производится только после подписания акта приема-передачи обеими сторонами.

4 шага для строительства дома через эскроу

Оформление строительства частного дома через эскроу — это не сложная бюрократия, а продуманный алгоритм вашей финансовой безопасности. Как будущий домовладелец, вы проходите четкие этапы, где каждый шаг защищает ваши инвестиции. Вот как это работает на практике, если вы выбрали надежную строительную компанию, уже аккредитованную банками (как наша).

Выбор банка

Первым делом определитесь с банком-кредитором (если вы используете ипотеку) или выберите банк, который будет выступать эскроу-агентом (если строите за свои средства). Важно, чтобы этот банк работал по программе ипотеки с эскроу-счетом на строительство дома и сотрудничал с вашим подрядчиком. Подайте заявку на ипотеку (при необходимости), предоставив проект договора строительного подряда и смету от нашей компании. Банк оценит вашу платежеспособность, проект и аккредитацию подрядчика. После одобрения вы получаете кредитное решение с условиями использования эскроу-счета для строительства частного дома.

Популярные проекты домов

Каркасные дома

Барт

от 3 330 208

56 м²

2

1

Смотреть

Каркасные дома

Альба

от 5 198 175

135 м²

4+

1

Смотреть

Заключение договора

Ключевой документ — трехсторонний договор. Его стороны: вы (заказчик), подрядчик и банк (эскроу-агент). Этот договор детально прописывает:

• объект строительства (проект, материалы и технику, например, возведение дома из газобетона или использование каркасных технологий),
• полную стоимость работ и график их выполнения,
• этапы строительства и условия их приемки,
• порядок и условия перечисления денег с эскроу-счета для индивидуального жилищного строительства,
• ответственность сторон и порядок разрешения споров.

В 186-ФЗ Минстроем уже утвержден единый образец договора строительного подряда с применением эскроу-счета. Он обязателен для всех, и подрядчик не вправе изменять условия договора. Это защищает вас как заказчика от дополнительных условий мелким шрифтом или лазеек для разрыва договора в одностороннем порядке. Ваши интересы уже защищены законодательно.

Подписание этого договора — момент, когда схема строительства с использованием эскроу-счетов официально запускается.

В договоре нужно утвердить план дома, а значит, нужно сразу учесть все детали. Например, вы уже решили, сколько входных дверей будет в вашем будущем жилье? Мы публиковали статью с разбором этого неоднозначного вопроса: «Вход в дом: как выбрать количество входных дверей для комфорта и безопасности».

Открытие и пополнение счета

Банк открывает специальный эскроу-счет на ваше имя. Сюда поступают деньги: ваш первоначальный взнос (если он есть), кредитные средства банка (в случае ипотеки перечисляются банком-кредитором на эскроу-счет), дополнительные источники (например, материнский капитал).

Деньги на счете замораживаются. Ни вы, ни подрядчик не сможет ими распоряжаться до наступления строго определенных договором условий. Это и есть суть защиты при строительстве ИЖС по эскроу.

Строительство и поэтапная приемка

Компания приступает к строительству вашего дома, финансируя работы из собственных средств или используя целевые кредитные линии. По завершению каждого значимого этапа, прописанного в договоре (фундамент, коробка, кровля, отделка), вас приглашают на приемку. Вы совместно с представителем компании и техническим надзором (если он предусмотрен) проверяете качество и объем выполненных работ согласно смете и проекту. При успешной приемке вы подписываете акт выполненных работ (АВР).

Строительство дома через эскроу-счет завершено, когда вы становитесь полноправным владельцем, а подрядчик получает полную оплату за выполненную работу.

Ипотека и эскроу

Ипотека с эскроу-счетом на строительство дома стала единственным вариантом для участников госпрограмм. Например, «Семейная ипотека» (6% ставка) теперь доступна исключительно при использовании эскроу. Для рыночных продуктов или программ вроде «Дальневосточной ипотеки» схема остается добровольной.

Банки аккредитуют только проверенных подрядчиков. Например, «Дом.РФ» требует:

• срок работы компании от 2 лет;
• минимум 5 построенных домов за год;
• наличие в штате специалистов по гражданскому строительству.

Это означает, что клиент, выбирая построить дом с эскроу-счетом, автоматически получает доступ к надежным застройщикам, прошедшим финансовый и профессиональный отбор.

Популярные проекты домов

Дома из газобетона

Джерси

от 10 045 368

232 м²

4+

3+

Смотреть

Дома из газобетона

Лейк

от 12 339 018

342 м²

4+

3+

Смотреть

Для ипотечного кредитования дом должен соответствовать требованиям банка. В большинстве случаев их список таков:

• капитальные материалы (газобетон, кирпич, каркасные технологии с усиленной изоляцией);
• участок в черте населённого пункта или коттеджного посёлка с инфраструктурой;
• проектная документация с инженерными разделами (электрика, водоснабжение, вентиляция).

Заключение

Строительство с использованием эскроу-счетов — не просто техническое новшество. Это философия безопасности, где интересы заказчика защищены на законодательном уровне, а подрядчик мотивирован сдать объект надлежащего качества в срок. Уже к 2026 году, по прогнозам ЦБ РФ, строительство дома с эскроу станет стандартом для 70% новых частных проектов.